Rozdeľte si úlohy všetkých subjektov
Zistite, kto je realitná kancelária, kto je predávajúci, kto je developer a komu sa má platiť rezervačný poplatok alebo kúpna cena. Každý subjekt overte podľa IČO. Obchodná značka projektu môže patriť marketingovej firme, zatiaľ čo pozemok vlastní účelová spoločnosť a stavbu realizuje ďalší dodávateľ.
V zmluvách musí byť zrozumiteľné, za koho maklér koná, akú odmenu dostáva a čo sa stane s platbou, ak obchod nevznikne. Referencie skupiny ani známe meno projektu automaticky nezaručujú záväzky konkrétnej spoločnosti, ktorá podpisuje zmluvu.
Overte vlastníctvo, ťarchy a plomby
Podľa parcely, stavby alebo bytu otvorte aktuálne údaje katastra. Porovnajte vlastníka s predávajúcim a skontrolujte záložné práva, vecné bremená, poznámky a plomby. Plomba signalizuje prebiehajúcu zmenu; sama nevysvetľuje jej dôvod, preto si vyžiadajte príslušnú listinu alebo potvrdenie.
Pri novostavbe preverujte aj pozemky pod prístupovou cestou, spoločné časti a budúce vecné bremená. Informatívny online výpis je dobrý začiatok, no pred podpisom a uvoľnením peňazí má dokumentáciu skontrolovať právnik podľa aktuálneho stavu.
- vlastník a jeho podiel,
- záložné práva a vecné bremená,
- plomby a poznámky,
- prístup k nehnuteľnosti a dotknuté parcely.
Pri developerovi posúďte projekt aj firmu
Skontrolujte históriu účelovej spoločnosti, jej vlastníkov a konateľov, účtovné výkazy a insolvenčné udalosti. Mladá projektová firma je bežná, ale musí byť jasné, z čoho sa projekt financuje, kto vlastní pozemok a aké záväzky preberá silnejšia materská spoločnosť.
Vyžiadajte si povolenia a identifikáciu projektanta, stavbyvedúceho či ďalších odborne spôsobilých osôb podľa typu projektu. Oprávnenie osoby možno overiť v príslušnom profesijnom registri; nehovorí však nič o finančnom zdraví developera ani o zmluvnom riziku.
Rezervačný poplatok neposielajte bez pravidiel
Rezervačná zmluva má presne označiť nehnuteľnosť, cenu, termíny, podmienky financovania a prípady vrátenia poplatku. Overte, komu účet patrí a z akého právneho dôvodu peniaze prijíma. Ak má platiť advokátska, notárska alebo banková úschova, potvrďte jej podmienky priamo u správcu úschovy.
Náhla zmena IBAN cez e-mail je silný dôvod platbu zastaviť a overiť cez nezávislý kontakt. Pri hypotéke si zároveň skontrolujte, kto poskytuje finančné sprostredkovanie; ak ide o regulovanú činnosť, osoba alebo spoločnosť má byť dohľadateľná v registri NBS.
Čo má zostať po preverení
Pred rozhodnutím by ste mali mať zhodnú identitu subjektov, aktuálny stav vlastníctva, vysvetlené ťarchy, dokumenty projektu, návrhy zmlúv a bezpečný mechanizmus platby. Nejasnosť v jednej oblasti nemusí obchod vylúčiť, ale musí mať písomné a overiteľné riešenie.
Statfin pomôže preveriť firmy, osoby, financie a dostupné rizikové udalosti. Kataster, povolenia, technický stav a zmluvy však vyžadujú samostatné oficiálne zdroje a pri vysokej hodnote aj odbornú právnu a technickú kontrolu.
Časté otázky
Je realitná kancelária automaticky vlastníkom ponúkanej nehnuteľnosti?
Nie. Kancelária býva sprostredkovateľom. Vlastníka, spôsob nadobudnutia a ťarchy treba overiť podľa aktuálneho listu vlastníctva a porovnať so zmluvami.
Musí byť každý realitný maklér v registri NBS?
Nie. Register NBS je relevantný, ak osoba vykonáva regulované finančné sprostredkovanie, napríklad pri úvere. Samotné realitné sprostredkovanie sa týmto registrom automaticky nepotvrdzuje.
Stačí informatívny list vlastníctva z internetu?
Na prvotnú kontrolu je užitočný, no pri právnom úkone treba pracovať s aktuálnymi oficiálnymi dokumentmi a zohľadniť plomby, ťarchy aj prebiehajúce zmeny.
Oficiálne zdroje a ďalšie overenie
Pri rozhodovaní pracujte s aktuálnym záznamom v primárnom zdroji.